III. Die Lösung: Die Thailand Co., Ltd.

Der ausländische Kaufsinteressent lässt bei einem ortsansässigen Law Office eine Thai Company Limited (Co., Ltd.) gründen, welche er mit einem Grundkapital ausstattet, welches auf die Höhe des Kaufpreises der zu erwerbenden Liegenschaft abgestimmt ist. Das Gesetz verlangt eine minimale Anzahl von 3 Aktionären.

Mindestens 51 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen, müssen im Besitz thailändischer Staatsbürger oder einer thailändischen Company sein. Gemäß aktuellem Stand werden von den Landämtern lediglich Transfers auf solcherlei Gesellschaften akzeptiert, wenn im Zeitpunkt der Übertragung ausschließlich thailändische Staatsbürger oder7/und thailändischeCompanies Aktionäre sind. Auch als Direktoren sind thailändischer Staatsbürger Voraussetzung. Die Grundstücksfläche darf 1 Rai (1600 m2) nicht übersteigen.            

Der Ausländer kann deshalb erst nach der Übertragung als Direktor und einziger Unterschriftsberechtigter im Handelsregister eingetragen werden. Der übliche (illegale) Weg ist, dass er sich von den übrigen Gesellschaftern blanko unterschriebene Proxies (Stimmrechtsvollmachten) und Anteils-Abtretungserklärungen aushändigen lässt, wodurch die Thai "Nominees", die "Strohleute", auf sämtliche ihrer gesetzlichen und vertraglichen Teilhaberrechte zugunsten des jeweiligen Teilhabers, welcher im Besitze dieser Dokumente ist, unwiderruflich verzichten. Entgegen einzelnen Verlautbarungen ist eine solche Blankoabtretung von Gesellschafterrechten an sich vermutlich (noch) nicht strafbar. Sehr zweifelhaft ist indessen, ob die Gerichte eine so weitgehende Aushöhlung der Anteilseigner Rechte im konkreten Fall schützen würden und ob sie diese Machenschaften nicht als vorsätzliche, und damit strafbare Umgehung des Verbots des Grundeigentumserwerbs durch Ausländer qualifizierten würden. Wird eine solche Company juristisch angegriffen, ist diese Konstruktion nicht belastbar. Wir empfehlen, bei einer Company mit dem Ziel des Immobilienbesitzes auf die Positionierung von Ausländern als Shareholdern in der Thai-Company zu verzichten.

Fazit : Die vorbeschriebene Art von Umgehungsgeschäften ist juristisch absolut nicht astrein. Denn streng genommen handelt es sich um eine Rechts(verbots)umgehung, da hinter der Co., Ltd. ja nicht eine operative Gesellschaft steht, welche die Immobilie zur Erreichung ihres Geschäftszweckes hält, sondern lediglich ein Vehikel, das ausschließlich dazu dient, dem Ausländer faktisch Eigentümerrechte am Grundstück zu verschaffen. Dies an der bestehenden Gesetzgebung vorbei.        

Daran ändert auch nichts, dass die Company dem stolzen ausländischen Financier, Direktor und Bewohner der Immobilie in Personalunion - virtuell und rein buchhalterisch - einen Mietzins abnimmt, welcher der Thai Co., Ltd. ein (ver)steuerbares Einkommen beschert.                                                                                                                                                
Eine solche Konstruktion ist sehr gefährlich, weil sie illegal ist, und im Konfliktfall angegriffen werden kann. Z. B. wenn sich Probleme zwischen dem Investor (dem Ausländer) und der privat verbunden Thai-Partnerin ergeben. Ist die Thai-Partnerin in der Gesellschaft Shareholderin, oder sogar Direktor, kann der Investor seine Gesellschaft, und die gesamte getätigte Investition verlieren. Denn die Rechtsfolge der "illegalen Shareholder" (Strohleute) ist, dass alle vorherigen Rechtsgeschäfte diese Gesellschaft durch den Ausländer von den Behörden als unwirksam erklärt werden können. Hinzu kommt, dass die Thai-Shareholder mit der für sie bestehenden Majorität der Anteile an der Thai-Company mit einem einfachen Gesellschafterbeschluss (absolut legal!) den Ausländer als Direktor absetzen können. Damit hat der Ausl
änder zwar noch seine Anteile an der Company. Er ist aber absolut handlungsunfähig über das Vermögen der Company.      

Die Gecko-Business Co., Ltd. bietet alternativ zu diesen illegalen und risikobehafteten „Strohleute-Konstruktionen"  legale, und belastbare Companystrukturen und einen Treuhandservice an.

Pflichten der Thailand Co., Ltd: Die Bücher der Co., Ltd. müssen jährlich durch einen akkreditierten Experten zuhanden der Behörde revidiert und die Bilanz testiert werden. Dies bedingt, dass für die Gesellschaft professionell Buch geführt und bilanziert werden muss.  

Hinweise: Vielfach wird - jedenfalls bei teureren Objekten - aus Spargründen eine ungenügend kapitalisierte Thai Co., Ltd. gegründet, zumal wenn das Objekt vom Immobilienentwickler im Paket angeboten wird (Z.B. Company, Buchführung und Steuern für drei Jahre zum voraus inbegriffen. Wird das Objekt später aus der Company heraus verkauft, kann es zu größeren Überraschungen kommen, wenn der Fiskus den Verkauf als Voll- oder Teilliquidation betrachtet und den Verkaufserlös als realisierten Gewinn. Bei "profitablen" Objekten ist gar zu befürchten, dass die Steuerbehörde einen vielleicht etwas zu tief verbuchten Verkauf eines Grundstückes aus der Co., Ltd. zum Marktwert berichtigt (eine Firma "verschenkt" nichts). Dieses sog. Reassessment kann bis zu fünf Jahre rückwirken. Und es kann happige Nachsteuern generieren... Nicht immer will der Erwerber die Co., Ltd. einfach übernehmen. Vielleicht ist der Käufer Thai, er will natürlich selbst Eigentümer sein. Oder der Käufer hat eine thailändische Partnerin, welche das Grundstück in ihrem Namen erwirbt. Vielleicht traut der Käufer der Verkäuferin, der  Co., Ltd. nicht über den Weg, was durchaus seine Berechtigung haben kann. Auch stille Gesellschaften können "Leichen im Keller" haben, beispielsweise Steuerschulden oder hängende Haftpflichtfälle, welche aus den Bilanzen nicht hervorgehen.

Die Kosten für eine fachmännische und zuverlässige Abklärung solcher Verpflichtungen wiegen die Gründungsauslagen einer neuen Company sicherlich auf. Die Gecko-Business Co., Ltd. bietet diesen Service an.

 

            

Nice townhouse in a secure location...

II. Land und Haus

Abgesehen von der wichtigsten Ausnahme - dem speziell geregelten und auch einem Ausländer erlaubten Erwerb eines Condos ist es Ausländern in Thailand von Gesetzes wegen ausdrücklich verboten, Grundeigentum zu erwerben Eine Investition in ein Haus auf einem Grundstück, das nur auf eine natürliche oder juristische Thai- Person im Grundbuch eingetragen werden kann, beinhaltet erhebliche Risiken. Es gibt zwar Rechte wie Erbpacht, Wohnrecht oder die Eintragung von Grundschulden. Aber in der Praxis sind diese Rechte wenig Wert, denn die Immobilie ist für den Investor nicht mehr veräußerbar... 

  

Beautiful Condo in Central Bangkok...

Kauf Condo, Haus und Grund  


I . Condos (Eigentumswohungen)

Wohnungen in Condominien-Gebäuden können auf den Namen eines Ausländers erworben werden, dies beim momentanen Stand jedoch nur zur 49% Anteil des Gebäudes. 51 % müssen auf den Namen von thailändischen, natürlichen oder juristischen Personen registriert sein.

Für den Kauf eines Condos (Appartements) auf den Namen eines Ausländers muss der Kaufpreis aus dem Ausland nach Thailand eingeführt werden. Die Empfängerbank stellt einen entsprechenden, für die Übertragung beim Landamt unerlässlichen Beleg über den Geldtransfer aus. Der Eigentümer hat am Tag der Übertragung nachzuweisen, dass er seinen Anteil an den Unterhaltskosten (sog. Maintenance) bis zum Tag der Übertragung bezahlt hat.

Der Erwerber eines Condos wird lediglich Eigentümer seiner ihm zur ausschließlichen Benutzung dienenden Räume, und einem Anteil an den Flächen im Gebäude.                                                                    Anders als beispielsweise in Deutschland oder der Schweiz, wo die Teileigentümer eine Eigentümergemeinschaft bilden bezüglich des gemeinsam genutzten allgemeinen Anteils und jeweils nach Maßgabe ihrer Wertquote auch Eigentümer eines Anteils am Grundstück sind, erhält der Eigentümer eines Condos in Thailand keinen Anteil am Grundstück übertragen. Dies bedeutet, dass der Thai-Mehrheitseigner mit dem Grundstück nach Gutdünken verfahren kann. Dies oft zu Lasten der Teileigentümer/Condoeigner.






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